Projekt i budowa zgodnie z prawem

 

 

Po zakupie działki budowlanej, a przed rozpoczęciem budowy domu inwestora czeka jeszcze szereg formalności związanych z wyborem właściwego projektu oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę.

 

Pozwolenie na budowę
Aby uzyskać pozwolenie na budowę konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku. Składa się go do organu architektonieczno-budowlanego, którym jest starostwo lub gmina. Wniosek powinien zawierać następujące dokumenty:

• akt własności nieruchomości;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub aktualny wypis i wyrys z planu zagospodarowania gminy.

Od 11 lipca 2003 r. warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działek regulowane są bezpośrednio przez obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, a tylko w przypadku jego dezaktualizacji lub braku - przez decyzję o warunkach zabudowy wydawaną przez prezydenta, burmistrza lub wójta gminy. W praktyce oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana nadal odnośnie wszystkich działek położonych na terenach, dla których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zostały uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., a dla pozostałych wystarczające są aktualny wypis i wyrys z planu zagospodarowania gminy. Dzięki takiemu rozwiązaniu można otrzymać decyzje nawet wówczas, jeśli gmina nie posiada planu miejscowego lub jest on nieaktualny. Wydawanie decyzji poza planem podlega jednak znaczącym ograniczeniom - działka, której dotyczy decyzja, musi spełniać 5 warunków:

1.Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
2.Działka ma dostęp do drogi publicznej.
3.Istniejące lub projektowane uzbrojenie działki, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.
4.Działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęta zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów.
5.Decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.
Pierwszy z warunków nie musi być spełniony, o ile gmina posiada plan obowiązujący uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. oraz kiedy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek trzeci uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.
Decyzja o warunkach zabudowy określa: rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a także linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

Projekt budowlany
Szczegółowy zakres wymagań w odniesieniu do projektu budowlanego zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z 3 lipca 2003 roku. Zostało ono wydane na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, z późn. zm.). Zgodnie z tym artykułem projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana. Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Zgodnie z ust. 3 tego artykułu projekt budowlany powinien zawierać:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich
• projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 - również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych
• oraz stosownie do potrzeb: np. oświadczenia odpowiednich jednostek o dostawach energii, wyniki badań geologicznych, itd.

Projekt budowlany ma być sporządzony w języku polskim. Na stronie tytułowej należy zamieścić: nazwę, adres obiektu budowlanego i numery ewidencyjne działek, oznaczyć inwestora, jednostkę projektowania i projektantów, załączniki (pisma, pozwolenia, opinie). Rysunki wchodzące w skład projektu budowlanego również muszą być dokładnie oznaczone. Projekt ma być czytelny, sporządzony w formacie A4, w czterech egzemplarzach, z ponumerowanymi stronami. Ważne żeby stworzyć możliwość jego dekompletacji.

Projekt architektoniczno-budowlany ma zawierać:

• zwięzły opis techniczny, który ma określać przeznaczenie i program użytkowy obiektu budowlanego, jego charakterystyczne parametry techniczne, formę architektoniczną i funkcję obiektu budowlanego, układ konstrukcyjny obiektu budowlanego; rozwiązania zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniające użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem; rozwiązania i sposób funkcjonowania zasadniczych urządzeń instalacji technicznych, w tym przemysłowych i ich zespołów tworzących całość techniczno-użytkową, decydującą o podstawowym przeznaczeniu obiektu budowlanego, w tym charakterystykę i odnośne parametry instalacji i urządzeń technologicznych, mających wpływ na architekturę, konstrukcję, instalacje i urządzenia techniczne związane z tym obiektem; charakterystykę energetyczną obiektu budowlanego; dane techniczne obiektu budowlanego charakteryzujące wpływ obiektu budowlanego na środowisko, zdrowie ludzi i obiekty sąsiednie, warunki ochrony przeciwpożarowej oraz w stosunku do budynku o powierzchni użytkowej większej niż 1 000 m2 określoną analizę możliwości wykorzystania odnawialnych źródeł energii
• część rysunkową, która ma określać: elewacje, rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów oraz przekroje; w stosunku do budynku ogrzewanego, wentylowanego i klimatyzowanego - rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe przegród zewnętrznych wraz z niezbędnymi szczegółami budowlanymi; podstawowe urządzenia instalacji ogólnotechnicznych i technologicznych lub ich części; zasadnicze elementy wyposażenia technicznego, ogólnobudowlanego, umożliwiającego użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. Część rysunkowa powinna być oznaczona tak, aby możliwe było jednoznaczne odczytanie projektu budowlanego. Opracowanie części rysunkowej projektu budowlanego obiektu liniowego należy dostosować odpowiednio do charakteru i specyfiki funkcjonalnej i technicznej obiektu. Część rysunkowa projektu przebudowy obiektu budowlanego powinna wyróżniać graficznie stan istniejący. Powinna być ona sporządzona w skali dostosowanej do specyfiki i charakteru obiektu budowlanego oraz stopnia dokładności oznaczeń graficznych na rysunkach, jednak nie mniejszej niż:

1) 1:200 dla obiektów budowlanych o dużych rozmiarach;
2) 1:100 dla pozostałych obiektów budowlanych i wydzielonych części obiektów wymienionych w pkt 1;
3) 1:50 dla wydzielonych części obiektów budowlanych podlegających przebudowie lub rozbudowie oraz części obiektów skomplikowanych i o małych rozmiarach.

Odpowiedzialność architekta po sprzedaży projektu
Umowy o prace projektowe to najczęściej umowy o dzieło, choć funkcjonują też umowy sprzedaży. W myśl art. 638 Kc do rękojmi, za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi. Przy sprzedaży Kupującemu przysługują uprawnienia wynikające zarówno z tytułu rękojmi, jak i gwarancji. Szczególne zasady z tej materii sytuuje ustawa o sprzedaży konsumenckiej stosowanej do dokonywanej w zakresie działalności przedsiębiorstwa sprzedaży rzeczy ruchomej osobie fizycznej, która nabywa tę rzecz w celu niezwiązanym z działalnością zawodową lub gospodarczą. Przepisy prawne obowiązujące w chwili wydania i odbioru prac są podstawą oceny jakości praw projektowych. Uprawnienia zamawiającego z tytułu rękojmi obejmują:

• roszczenie o usunięcie wady w wyznaczonym przez zamawiającego terminie (termin ten powinien być odpowiedni do niezbędnego w tym celu nakładu pracy)
• uprawnienie do odstąpienia od umowy, gdy wady dokumentacji projektowej uniemożliwiają realizację inwestycji na podstawie wykonanej dokumentacji projektowej.

Architekt będzie odpowiadał za wady wykonanej według dokumentacji inwestycji, jeżeli powstały one w wyniku błędów w dokumentacji projektowej. Za pewne wady będzie jednak odpowiadał wyłącznie w zakresie ustalonym w umowie np. za wady dotyczące projektów obiektów doświadczalnych. W ciągu 14 dniu inwestor ma obowiązek pisemnie poinformować projektanta o dostrzeżonych w dokumentacji wadach. Skutki zwłoki w dopełnieniu tego obowiązku nie powodują utraty praw z tytułu rękojmi. Przy odbiorze dokumentacji inwestor odbiera pisemne oświadczenie architekta, że jest ona wykonana zgodnie z umową. Jest ono równoznaczne ze stwierdzeniem, że nie posiada ona wad. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne dokumentacji projektowej wygasają po upływie roku, a gdy idzie o wady dokumentacji projektowej budynku lub obiektu - po upływie trzech lat, licząc od dnia przekazania budynku lub obiektu inwestorowi. Zarzuty z tytułu rękojmi mogą być podniesione także po upływie tych terminów, jeżeli przed ich upływem zamawiający zawiadomił projektanta o stwierdzonej wadzie. Termin do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie może skończyć się wcześniej jak w trzy miesiące po upływie terminu gwarancji. Innym uprawnieniem kupującego-inwestora jest możliwość skorzystania z gwarancji, która ma na celu zastrzeżenie odpowiedzialności sprzedawcy-projektanta za ukryte wady fizyczne rzeczy. Obowiązkiem sprzedawcy jest usunięcie wad lub dostarczenie rzeczy wolnej od wad, w terminie określonym w dokumencie gwarancyjnym. Nowy termin gwarancji w odniesieniu do całej rzeczy biegnie od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy, w której dokonano istotnych napraw. Przy wymianie częściowej termin gwarancji biegnie na nowo tylko w odniesieniu do części wymienionej. W sytuacji gdy dochodzi do rozdzielenia osoby tworzącego i sprzedającego i pojawia się trzeci podmiot – pośrednik przejmujący rolę sprzedawcy (np. pośrednik w sprzedaży gotowych projektów), a twórca udzielił pisemnej gwarancji, kupujący może wykonać swoje uprawnienia z tytułu gwarancji tylko względem twórcy, a z tytułu rękojmi tylko względem sprzedawcy. Jeżeli w gwarancji na piśmie nie zastrzeżono innego terminu, termin wynosi jeden rok licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Dokumentacja projektowa w momencie jej tworzenia, w ramach umowy, jest dziełem, ale gdy jest sprzedawana ma wszelkie znamiona towaru i podlega prawom rynku. Osoba, która wystawiła dokument gwarancyjny jest zobowiązana do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli ujawnią się one w ciągu terminu określonego w gwarancji. Jeżeli w gwarancji nie zastrzeżono, odpowiedzialność z tytułu gwarancji obejmuje tylko wady powstałe z przyczyn tkwiących w sprzedanej rzeczy. Osoba odpowiedzialna z tytułu gwarancji jest zobowiązana do wykonania obowiązku wynikającego z gwarancji w odpowiednim terminie i do dostarczenia uprawnionemu z gwarancji rzeczy na swój koszt do wskazanego miejsca. Gdy gwarant, w ramach swoich obowiązków, dostarczył uprawnionemu z gwarancji zamiast rzeczy wadliwej rzecz wolną od wad albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie od nowa, od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. A jeżeli gwarant wymienił lub naprawił część rzeczy, gwarancja stosuje się odpowiednio do tych rzeczy wymienionych lub naprawionych. W innych przypadkach termin gwarancji ulega przedłużeniu o ten czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać. W umowach o prace projektowe gwarancja dotyczy zakresu jakości i poszerza odpowiedzialność architekta względem inwestora. Projektant jest odpowiedzialny względem inwestora, jeśli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona prawem osoby trzeciej, a w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw. Dotyczy to sytuacji, gdy biuro projektów jako osoba trzecia sprzedaje dokumentację projektową wykonaną przez projektantów w ramach umowy o pracę lub umowy o dzieło.

Obowiązki kierownika budowy
Jednym z obowiązków inwestora jest znalezienie osoby, która pełnić będzie funkcje kierownika budowy. Chodzi o osobę o odpowiednich uprawnieniach do pełnienia samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie w wystarczającym zakresie i specjalności.
Inwestor może zlecić realizację robót budowlanych wykonawcy, który zatrudni kierownika budowy, a inwestor jedynie zaakceptuje daną osobę na tym stanowisku.
Kierownik budowy ma złożyć oświadczenie o przyjęciu obowiązków kierownika budowy wraz z załączoną kserokopią zaświadczenia o przynależności do Izby Samorządu Zawodowego i decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych, złożyć wpis do dziennika budowy, przejąć plac budowy i odpowiednio go zabezpieczyć. W zależności czy kierownik budowy podejmuje jako pierwszy obowiązki wykonawcy na budowie, czy przejmuje je po poprzednim kierowniku budowy, w oświadczeniu stwierdza się alternatywnie podjęcie bądź przejęcie obowiązków wykonawczych . W oświadczeniu kierownik budowlany podaje, że zna przepisy prawne o wykonywaniu robót budowlanych (w szczególności prawo budowlane), świadom jest ciążącej na jego funkcji odpowiedzialności karnej i zawodowej, określa, czy roboty budowlane przekroczą 30 dni roboczych, czy zatrudnionych przy robotach będzie więcej niż 20 osób, czy zakres robót przekroczy 500 osobodni, podaje także organ który udzielił lub stwierdził posiadane przez niego uprawnienia budowlane. Ponadto zaznacza, jaką budową kierowania się podejmuje, gdzie jest ona położona, a także podaje numer odpowiedniej działki, na której budowa będzie prowadzona. To oświadczenie inwestor zobligowany jest wysłać do odpowiedniego organu (inspektoratu nadzoru budowlanego), jako załącznik do zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych albo zawiadomienia o zmianie osoby pełniącej samodzielną funkcję techniczną na budowie, co najmniej na siedem dni przed rozpoczęciem robót. W zawiadomieniu o zmianie osoby pełniącej samodzielną funkcję techniczną na budowie inwestor podaje datę faktycznej zmiany osób. Oprócz oświadczenia kierownika inwestor załącza oświadczenia inspektora nadzoru inwestorskiego i projektanta sprawującego nadzór autorski o przyjęciu obowiązków. W tym momencie następuje wstąpienie przez kierownika budowy w swą funkcję i od tego momentu spoczywają na nim obowiązki i przysługują prawa przewidziane przez ustawę. Z punktu widzenia odpowiedzialności kierownika budowy przekazanie jest bardzo istotnym momentem. Poprzez oświadczenie o podjęciu obowiązków kierowania budową zobowiązuje się wprawdzie do zabezpieczenia terenu budowy i w związku z tym do ponoszenia odpowiedzialności za ewentualnie powstałe szkody, ale odpowiedzialność ta powstaje nie wcześniej niż w chwili podpisania protokołu o przejęciu terenu budowy. Przed przystąpieniem do rozpoczęcia robót budowlanych do dziennika budowy należy wpisać osoby, którym powierzono nadzór, kierownictwo i kontrole techniczną robót. Osoby te zobowiązane są poświadczyć podpisem podjęcie bądź przejęcie powierzonych im funkcji. Przed rozpoczęciem budowy kierownik ma sporządzić lub zapewnić sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, uwzględniając specyfikę obiektu budowlanego i warunki prowadzenia robót budowlanych, w tym planowane jednoczesne prowadzenie robót budowlanych i produkcji przemysłowej. Kierownik budowy jest też zobowiązany do sporządzenia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia wtedy, gdy np. roboty budowlane są prowadzone w pobliżu linii wysokiego napięcia lub czynnych linii komunikacyjnych albo mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych i jednocześnie będzie przy nich zatrudnionych co najmniej 20 pracowników lub pracochłonność planowanych robót będzie przekraczać 500 osobodni.

Bibliografia:
- ustawa Prawo budowlane (Dz. U. 2000 nr 106, poz. 1126, z późn. zm )
- rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2003 nr 120 poz. 1133 z późn. zm )
- ustawa Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93, z późn. zm.)
- ustawa Szczególne warunki sprzedaży konsumenckiej oraz zmiana Kodeksu cywilnego. (Dz. U. z dnia 5 września 2002 r.)

autor: Piotr Lampa

fot. StudioZ500

 

Źródło: www.pomyslnadom.pl